Mietrecht

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Mietzinserhöhung

Der Vermieter ist in vielen Fällen berechtigt, den Mietzins zu erhöhen. Allerdings muss er sich dabei peinlich genau an die gesetzlichen Vorschriften halten. Schon kleine Fehler können eine angezeigte Mietzinserhöhung unwirksam machen. Es lohnt sich daher, Mietzinserhöhungen auf ihre Richtigkeit hin genau zu überprüfen.

Mietzinsanpassung durch Vermieter

Will der Vermieter den Vertrag einseitig abändern - indem er etwa den Mietzins erhöht oder die Nebenkostenabrechnung abändert -, muss er sich an gewisse Spielregeln halten. Gerade bei privaten «Feierabendvermietern» sind immer wieder Fehler festzustellen. Folgende Punkte müssen unbedingt beachtet werden:
- Der Vermieter muss immer das vom Kanton bewilligte Formular verwenden.
- Mietzinsveränderungen sind zu begründen. An diese Begründung bleibt der Vermieter gebunden; er kann in einem späteren Gerichtsverfahren keine weiteren Erhöhungsgründe vorbringen.
- Mietzinserhöhungen sind nur auf den nächsten vertraglichen Kündigungstermin hin möglich. Zudem muss dem Mieter noch eine Bedenkfrist von 10 Tagen gewährt werden. Soll eine Mietzinserhöhung ab dem 1. April gelten, muss der Mieter das Formular bis spätestens am 21. Dezember in den Händen halten.
- Mietzinserhöhungen dürfen nie mit einer Kündigung oder Kündigungsandrohung verbunden werden.

Hypozins steigt

Steigt der Hypothekarzins, darf der Vermieter die Nettomiete grundsätzlich erhöhen:
- Bei Hypothekarzinsen von 5 und weniger Prozent dürfen die Mieten pro 1/4% Hypothekarzinssteigerung um 3% erhöht werden.
- Bei Hypothekarzinsen zwischen 5 und 6 Prozent dürfen die Mieten pro 1/4% Hypothekarzinssteigerung um 2,5% erhöht werden.
- Bei Hypothekarzinsen von 6 und mehr Prozent dürfen die Mieten pro 1/4% Hypothekarzinssteigerung um 2% erhöht werden.

Hinzu kommt die Teuerung gemäss Landesindex der Konsumentenpreise, die zu 40% auf den Nettomietzins überwälzt werden darf.

Weiter darf die allgemeine Kostensteigerung berücksichtigt werden. Viele Schlichtungsbehörden wenden eine Pauschale an - oft jährlich 0,25% bis 1% des Nettomietzinses, teilweise 10% der Teuerung. Dies, obschon das Bundesgericht die Pauschalen für unzulässig erklärt hat und vom Vermieter den Beweis der konkreten Kostensteigerung verlangt.

Einen hilfreichen und einfachen Rechner finden Sie unter:
http://www.mietrecht.ch —> Mietzinsanpassungen

Totalrenovation

Eine Totalsanierung der Liegenschaft führt in der Regel zu einer Wertvermehrung der Liegenschaft und zusätzlichem Komfort für die Mieterschaft.
Erbringt der Vermieter eine Mehrleistung, ist er grundsätzlich berechtigt, den Mietzins zu erhöhen. Korrekt ist die Erhöhung, wenn sie den angemessenen Satz für Verzinsung, Amortisation und Unterhalt nicht überschreitet. Bei Totalsanierungen ist es schwierig, die Höhe des zulässigen Mietzinsaufschlags zu bestimmen. Es kommt eine Sonderregel zum Zug: Bei umfassenden Sanierungen sind normalerweise 50-70 Prozent der Kosten als wertvermehrend zu betrachten.

Wichtig ist, dass der Vermieter eine allfällige Mietzinserhöhung erst anzeigen darf, wenn die Arbeiten ausgeführt und die entsprechenden Belege vorhanden sind. Zudem muss die Mietzinserhöhung mit einem amtlichen Formular angezeigt und begründet werden. Der Mieter kann die Erhöhung innerhalb einer Frist von 30 Tagen bei der Schlichtungsstelle anfechten.

Anpassung an Orts- und Quartierüblichkeit

Macht der Vermieter geltend, dass sich die Mietzinse im Quartier seit dem Vertragsschluss oder der letzten Mietzinsanpassung stark verteuert haben, muss er dies beweisen. Das ist für den Vermieter in aller Regel gar nicht einfach. Er muss nämlich mindestens 5 vergleichbare Wohnungen aus dem selben Quartier präsentieren können, welche den neu verlangten Mietzins aufweisen. Vergleichbar bedeutet: Gleiche Zimmerzahl und Wohnfläche, vergleichbare Lage, etwa gleiches Baujahr, vergleichbarer Komfort, vergleichbare Ausstattung und ähnliches.
Es genügt nicht, wenn er sich lediglich auf Zeitungsinserate beruft. Zudem dürfen die Vergleichsobjekte auch nicht ihm selber gehören.
Der Mietzins kann allerdings mit dieser Begründung angehoben werden, wenn der Mietzins seit längerer Zeit (5 bis 7 Jahre) nicht mehr erhöht wurde, oder wenn der Vermieter im Mietvertrag einen Vorbehalt angebracht hat, der ihm eine Anpassung an die Orts- oder Quartierüblichkeit erlaubt.

Genossenschaften, WEG-Wohnungen

Bei subventionierten Wohnung gelten folgende Sonderregeln:
- Mietzinserhöhungen müssen nicht auf dem amtlichen Formular mitgeteilt werden.
- Die zu beachtende Mitteilungsfrist kann kürzer sein als bei «normalen» Mietverhältnissen; sie richtet sich nach dem Mietvertrag oder nach behördlicher Anordnung.
- Mietzinserhöhungen sind nicht bei der Schlichtungsbehörde für Mietverhältnisse anfechtbar. Gleiches gilt auch für die Nebenkosten.
- Es besteht kein Anspruch auf Mietzinssenkung, sofern die Überwachungsbehörde keine Reduktion des Mietzinses verfügt.

Aus diesen Gründen ist es dem Beobachter nicht möglich, die Mietzinse von subventionierten Wohnungen zu beurteilen. Haben Sie Fragen zum Mietzins, dann wenden Sie sich daher am Besten an die Behörde, welche diesen kontrolliert. Für Wohnraum der mit kantonaler Hilfe erstellt wurde, ist dies in aller Regel das Kantonale Amt für Wohnbauförderung.

Mitteilung

Der Vermieter muss die Mietzinserhöhung auf einem amtlich bewilligten Formular mitteilen und sie klar begründen. Bei mehreren Erhöhungsgründen, sind diese in Einzelbeträgen auszuweisen. Der Vermieter muss die Kündigungsfrist und zusätzlich eine Bedenkfrist von zehn Tagen einhalten.
Teilt der Vermieter die Begründung in einem Begleitschreiben mit, dann muss er im Formular ausdrücklich darauf hinweisen.
Die Erhöhung ist nichtig, wenn der Vermieter sie nicht auf dem vorgeschriebenen Formular mitteilt, sie nicht oder nicht ausreichend klar begründet oder mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht.
Hat der Mieter eine Mietzinserhöhungsanzeige erhalten, dann kann er den Vertrag selber kündigen oder die Mietzinserhöhung innert 30 Tagen seit Erhalt bei der Schlichtungsbehörde anfechten.

Anfechtung

Wer mit der Mietzinserhöhung nicht einverstanden ist, muss diese anfechten. Das Verfahren vor der Schlichtungsbehörde ist kostenlos, selbst wenn der Vermieter Recht bekommt.
Auf dem amtlichen Formular, welches der Vermieter zur Mitteilung verwendet hat, finden Sie die Adresse, der für Sie zuständigen Schlichtungsbehörde. Dort müssen sie die Erhöhung innert 30 Tagen seit Erhalt mit eingeschriebenem Brief anfechten.
Einen entsprechenden Musterbrief finden Sie unter den Hilfsmitteln.
Die Schlichtungsbehörde wird Sie und den Vermieter dann zu einer Schlichtungsverhandlung vorladen. Dort wird man versuchen, eine Einigung zwischen Ihnen und dem Vermieter zu erreichen. Kommt kein solcher Vergleich zustande, dann muss der Vermieter innert 30 Tagen an das ordentliche Gericht gelangen, sofern er auf der Mietzinserhöhung beharrt. Unterlässt er dies, dann bleibt Ihr Mietzins unverändert.

Kündigungsschutz

Vor der Anfechtung einer Mietzinserhöhung muss der Mieter keine Angst haben. Denn kündigt der Vermieter im Zusammenhang mit einer Mietzinserhöhung, kann der Mieter diese Kündigung anfechten. Dies bedeutet, dass eine Kündigung weder gleichzeitig, noch vor oder nach einer Mietzinserhöhung erfolgen darf.
Zudem geniesst der Mieter während der gesamten Dauer des Schlichtungsverfahrens einen umfassenden Kündigungsschutz. In bestimmten Fällen wird dieser Kündigungsschutz noch auf drei Jahre nach Abschluss der gerichtlichen Auseinandersetzung ausgedehnt. Dies gilt auch dann, wenn sich der Mieter ohne gerichtliche Auseinandersetzung schriftlich mit dem Vermieter einigen konnte.

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